PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE : LES DIFFÉRENTES ÉTAPES

RÉCEPTION D’UN COMMANDEMENT DE PAYER
Le début de la saisie immobilière

Que se passe-t-il quand un huissier vous signifie un commandement ?

La procédure de saisie immobilière commence officiellement par la réception d’un commandement de payer, délivré par un huissier de justice à la demande d’un créancier.

Ce créancier, qu’il s’agisse le plus souvent d’une banque ou d’un établissement de crédit, doit être muni d’un titre exécutoire (jugement de condamnation, acte notarié, prêt impayé…). Une fois ce titre obtenu, il peut faire appel à un huissier pour engager une procédure de saisie immobilière sur le bien du débiteur.

Le commandement de payer “vaut saisie” : dès sa signification, le bien est juridiquement considéré comme saisi. Cela signifie que le débiteur ne peut plus :

• Le vendre, sauf dans des cas très encadrés comme le portage immobilier,
• Le donner (donation),
• Percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien locatif.

📍 Le bien devient donc indisponible juridiquement, même s’il reste physiquement occupé.

Le débiteur peut-il rester dans le logement saisi ?

Oui, le propriétaire débiteur a le droit de continuer à vivre dans le bien, dans l’attente de la vente (qu’elle soit amiable ou forcée), à condition qu’aucune décision d’expulsion ne soit encore intervenue. Cette possibilité, souvent mal connue, peut donner un sentiment de sécurité… mais elle est temporaire.

⚠️ L’expulsion peut être ordonnée à tout moment par le juge de l’exécution, en fonction de l’avancée de la procédure.

Que contient le commandement de payer ?

Le commandement de payer contient plusieurs mentions obligatoires, notamment :

• L’identité du créancier et du débiteur,
• Le montant total de la dette à régler (principal + intérêts + frais),
• Une mise en demeure de régler sous 8 jours.

💡 Ce délai de 8 jours est très court. Il marque un tournant : si la dette n’est pas intégralement remboursée dans ce laps de temps, la saisie continue.

C’est souvent le moment où il faut réagir vite, en explorant des solutions alternatives pour éviter que la situation ne s’aggrave.

Et si je veux vendre quand même ma maison ?

Normalement, une fois le commandement signifié, la vente du bien est bloquée : vous ne pouvez plus le céder librement. Mais une exception existe : le portage immobilier.

Cette solution permet de vendre temporairement son logement à un investisseur solidaire, tout en gardant la possibilité de le racheter plus tard. Contrairement à une vente classique ou à une vente aux enchères, vous restez dans le logement, en tant que locataire, et vous gardez la main sur votre avenir.

vous êtes confronté à une saisie immobilière, sachez qu’il existe une alternative pour éviter la perte définitive de votre maison : le portage immobilier. Cette solution vous permet de vendre temporairement votre bien tout en conservant la possibilité de le racheter une fois votre situation financière stabilisée. Chez Sauvetage Immo, nous vous accompagnons à chaque étape de cette démarche afin de vous offrir une issue viable et sécurisée. Nos experts sont à vos côtés pour analyser votre situation, vous guider dans les formalités et vous aider à retrouver votre équilibre financier sans devoir quitter votre logement immédiatement. Le portage immobilier est une solution efficace pour éviter la saisie immobilière de votre logement, en vous permettant de préserver votre patrimoine tout en bénéficiant du temps nécessaire pour assainir votre situation financière. Ne laissez pas la procédure de saisie dicter votre avenir : contactez-nous pour découvrir comment le portage immobilier peut vous aider à reprendre le contrôle et à protéger votre bien immobilier.

CONSTAT D’HUISSIER
et description du bien saisi

Une étape déterminante de la saisie immobilière

Si la somme due mentionnée dans le commandement de payer n’est pas remboursée dans les 8 jours, la procédure de saisie immobilière se poursuit et entre dans une phase plus concrète. Celle du constat et de la description du bien par l’huissier de justice.

L’huissier de justice, chargé de la saisie du bien, peut alors se rendre sur place.

Son rôle à ce stade est de dresser un procès-verbal (PV) de description du bien saisi, étape obligatoire qui précède toute mise en vente. Ce document est essentiel : il donne une image précise du logement, utilisée ensuite lors des ventes (amiable ou forcée – vente aux enchères) pour informer les créanciers, le juge, et les potentiels acquéreurs.

Que contient le procès-verbal de description ?

📝 Le PV dressé par l’huissier comprend des éléments détaillés sur :

• La nature et l’adresse du logement saisi,
• Son état général, ses équipements, sa superficie,
• Le nombre de pièces, la présence de dépendances ou d’annexes,
• Évaluer les éléments de valorisation (éventuels aménagements récents) ou de dépréciation du bien (dégradations visibles).

Cet acte permet aussi de constater / confirmer l’occupation effective du bien : s’il est habité, par qui (par le propriétaire ou des tiers), dans quelles conditions.

L’huissier peut-il entrer dans le logement sans autorisation ?

Oui. L’huissier de justice est autorisé par la loi à entrer dans le bien saisi, même si le propriétaire ou l’occupant est absent ou refuse l’accès.

Dans ce cas :

• Il peut être accompagné d’un serrurier,
• Et, si nécessaire, assister par un représentant de la force publique (police ou gendarmerie),
• Il procède alors à l’entrée dans le logement et à l’établissement du PV, même sans le consentement, l’accord du propriétaire.

Cette étape est souvent perçue comme une intrusion brutale, mais elle est prévue par la loi. Elle officialise l’état du logement avant sa vente éventuelle.

Une vérité souvent ignorée

⚠️ Beaucoup de propriétaires pensent que leur résidence principale est protégée de la saisie, ce qui est faux.

Contrairement à une croyance répandue, même un logement familial, occupé à titre de résidence principale, peut faire l’objet d’une saisie immobilière.
Dès lors qu’un titre exécutoire existe, aucun bien immobilier n’est “à l’abri”.

📍 Ce constat de description sera utilisé plus tard lors de l’évaluation du bien, sa mise en vente éventuelle, ou lors de l’audience d’orientation.

Cette phase marque une avancée majeure dans la procédure.
Elle signifie que le bien est désormais prêt à entrer dans un processus de vente, à moins qu’une solution de sortie — comme le portage immobilier — ne soit mise en œuvre rapidement.

ASSIGNATION DU DÉBITEUR
et audience à venir

Une nouvelle étape judiciaire décisive

Après la publication du commandement de payer au service de la publicité foncière (anciennement bureau des hypothèques), une nouvelle étape s’enclenche : l’assignation à comparaître.

Dans un délai de deux mois suivant cette publication, le ou les créanciers assignent officiellement le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution (JEX) lors de l’audience d’orientation.

Cette assignation prend la forme d’un acte d’huissier, qui :

• Informe le débiteur de la date de l’audience,
• L’avertit que la procédure de saisie immobilière se poursuit,
• L’invite à faire valoir ses droits, ses arguments ou ses éventuelles contestations.

Cette étape est cruciale car elle officialise la tenue d’une audience où l’avenir du bien sera tranché.

Publication obligatoire du commandement

Avant même l’assignation, le commandement de payer est publié au service de la publicité foncière, afin de le rendre opposable aux tiers.

Cette publication a pour effet de geler la situation juridique du bien : il ne peut plus être vendu librement, et tout acquéreur potentiel en sera informé.

Une audience qui peut encore tout changer

Même si la procédure semble bien avancée à ce stade, l’audience d’orientation n’est pas une formalité administrative.
C’est une réelle opportunité pour le propriétaire de :

• Demander un délai,
• Proposer une vente amiable encadrée,
• Ou présenter un projet de portage immobilier, solution que le juge peut accepter s’il la juge sérieuse et favorable au remboursement des créanciers.

AUDIENCE D’ORIENTATION
Le juge prend une décision

⚖️ L’audience où tout se joue

L’audience d’orientation est une étape centrale de la procédure de saisie immobilière. Elle se tient devant le juge de l’exécution (JEX), en présence du débiteur et du ou des créanciers, représentés si nécessaire par leurs avocats.

Lors de cette audience, le juge prend connaissance :

• Des observations des parties,
• D’éventuelles contestations ou objections du débiteur (ex. : montant de la dette, irrégularités dans la procédure),
• Des propositions de solution alternatives si elles ont été formulées (vente amiable, portage immobilier…).

Le juge oriente alors la suite de la procédure.

🚪 Deux possibilités : vente amiable ou vente forcée

À l’issue de l’audience, le juge de l’exécution a deux choix :

1. Il autorise la vente amiable du bien à la demande du débiteur (si la demande est jugée sérieuse, crédible et utile pour rembourser la dette) ;
2. Ou bien il ordonne la vente forcée, autrement dit, la mise aux enchères du logement saisi.

Ce moment est décisif pour le propriétaire : la voie de la vente amiable permet de conserver un certain contrôle sur la suite. Celle de la vente forcée, en revanche, implique une perte totale de maîtrise sur le processus de vente, ses délais et son prix.

VENTE AMIABLE
Une alternative à ne pas négliger

Vendre son bien avant la vente aux enchères

Lorsque le propriétaire souhaite éviter une vente judiciaire aux enchères, il peut demander au juge l’autorisation de procéder à une vente amiable de son bien. Cela peut se faire :

• Soit avant l’audience d’orientation, à condition de prévenir tous les créanciers concernés par la procédure,
• Soit au moment de l’audience elle-même, si la demande n’a pas été faite en amont.

Dans tous les cas, l’accord du juge est indispensable pour que la vente amiable soit possible.

Un cadre strict à respecter

Le juge fixe plusieurs éléments essentiels :

• Le prix minimum de vente du bien, en fonction de sa valeur et du marché,
• Une date d’audience de suivi, généralement dans un délai de 4 mois maximum.

Ce délai est accordé pour permettre au propriétaire :

• De trouver un acquéreur sérieux,
• De formaliser un compromis de vente,
• Et de signer l’acte authentique chez le notaire.

📌 Si un compromis de vente est présenté à l’audience de suivi, le juge peut accorder 3 mois supplémentaires pour finaliser la vente.
⚠️ Mais si les conditions ne sont pas remplies, ou si aucun acheteur ne s’est manifesté, le juge ordonnera alors la vente forcée.

En cas de vente réussie

Lorsque la vente amiable aboutit :

• La somme versée par l’acheteur est consignée,
• Elle sert à rembourser les créanciers, selon leur ordre de priorité,
• S’il reste un reliquat, le propriétaire peut récupérer la somme restante.

Le portage immobilier, une forme stratégique de vente amiable

Le portage immobilier est une vente amiable avec faculté de rachat.
Cela signifie que vous vendez temporairement votre logement à un investisseur solidaire, avec l’objectif clair de le racheter dans un délai défini. Cette solution peut être proposée au juge pendant la procédure de saisie.

Elle présente l’avantage :

• D’éviter la vente aux enchères,
• De vous permettre de rester dans votre logement,
• Et de récupérer la pleine propriété plus tard si votre situation se stabilise.

👉 C’est une forme de vente amiable particulièrement protectrice, que Sauvetage Immo peut structurer pour vous dans les règles, avec un accompagnement sur mesure.

VENTE FORCÉE
La mise aux enchères du bien saisi

Une procédure judiciaire encadrée mais redoutée

Lorsque la vente amiable n’a pas pu aboutir, le juge ordonne la vente forcée du bien immobilier.
Il s’agit d’une vente aux enchères publiques, organisée dans un cadre strict mais souvent défavorable pour le propriétaire.

Le juge fixe alors la date de l’audience de vente, généralement dans un délai de 2 à 4 mois à compter de sa décision.

Une publicité obligatoire

Pendant ce délai, la vente est portée à la connaissance du public :

• Par publication dans les journaux d’annonces légales,
• Par affichage d’un avis de vente devant le bien concerné,
• Éventuellement par diffusion en ligne sur des plateformes spécialisées.

Cette publicité vise à attirer des enchérisseurs, pour maximiser le produit de la vente… mais cela expose aussi la situation personnelle du propriétaire, ce qui peut être vécu comme une véritable atteinte à la dignité.

Mise à prix, enchères, expulsion

Le juge fixe également la mise à prix du bien, qui correspond souvent à seulement 25 à 33 % de sa valeur réelle.
Il est donc fréquent que le logement soit vendu bien en dessous de sa valeur de marché, avec un gain très limité pour le propriétaire.

Le jour de l’audience, les enchères se déroulent devant le tribunal, exclusivement par l’intermédiaire d’un avocat mandaté par chaque acquéreur potentiel.
La dernière enchère l’emporte.

Après épuisement des délais de recours :

• Les fonds sont répartis entre les créanciers,
• Le juge met fin à la procédure,

Et l’acquéreur peut demander l’expulsion immédiate de l’ancien propriétaire encore en place.

SAUVETAGE IMMO, À VOS CÔTÉS POUR ÉVITER LA SAISIE IMMOBILIÈRE

Un accompagnement humain dans un moment difficile

Être confronté à une procédure de saisie immobilière est une épreuve, souvent vécue comme injuste et violente. Qu’elle fasse suite à des dettes personnelles, à une liquidation judiciaire ou à des retards de paiement accumulés, elle menace directement ce que vous avez mis des années à construire : votre maison, votre stabilité, votre avenir.

Chez Sauvetage Immo, nous comprenons cette réalité. Nous savons qu’il ne s’agit pas seulement de chiffres ou de délais juridiques. C’est votre logement, votre vie quotidienne, votre dignité qui sont en jeu.

C’est pourquoi nous avons choisi de vous accompagner avec une solution à la fois efficace et humaine : le portage immobilier solidaire.

Le portage immobilier : une alternative concrète, stable et respectueuse

Le portage immobilier est une solution efficace pour éviter la saisie immobilière de votre logement, en vous permettant de préserver votre patrimoine tout en bénéficiant du temps nécessaire pour assainir votre situation financière. Il permet de vendre temporairement votre bien à un investisseur solidaire, tout en continuant à l’occuper comme locataire.
Mais surtout, vous gardez la possibilité de racheter votre maison une fois votre situation financière rééquilibrée.

Chez Sauvetage Immo, nous ne vous proposons pas une vente classique, ni une opération spéculative comme peuvent l’être certaines ventes à réméré.
Nous vous proposons un cadre sécurisé, structuré, et pensé pour vous redonner de l’air sans vous expulser.

Notre accompagnement inclut :

• Une analyse complète et personnalisée de votre situation,
• L’estimation professionnelle de votre bien,
• La mise en place du contrat de portage avec faculté de rachat,
• La relation avec des investisseurs solidaires sélectionnés,
• Et un suivi humain, du début jusqu’au rachat ou à la sortie de difficulté.